Les maisons de vacances sont des investissements attrayants qui jouissent d’une grande popularité. Qu’elles soient destinées à une occupation occasionnelle par le propriétaire, à servir de lieu de résidence pour la retraite ou d’assurance vieillesse, les maisons de vacances conviennent généralement mieux que d’autres investissements financiers. Cependant, un calcul précis du rendement pour les maisons de vacances est nécessaire, car les propriétés de villégiature tant convoitées n’offrent pas toutes le même retour sur investissement. En plus de l'emplacement, de l'équipement et de la taille des maisons de vacances, les investisseurs sont donc particulièrement intéressés par le côté économique de l'investissement. À quel retour sur investissement pouvez-vous vous attendre avec une maison vacances ? Nous vous indiquons quelles sont les options de calcul du rendement d'une maison de vacances et comment vous y prendre.
Calcul du rendement pour les maisons de vacances
Qu'est-ce que le rendement brut et comment le calculer ?
Le rendement brut ou le rendement locatif brut nous indique à quel pourcentage du prix d'achat de la maison de vacances correspondent les revenus locatifs annuels. Par exemple, les revenus sous forme de loyer hors charges pour la location de la maison de vacances s'élèvent à 24 000 euros par an. Pour un prix d'achat de 350 000 euros, le rendement brut est de 6,86 pour cent. Pour calculer le rendement brut, il suffit de multiplier le loyer annuel hors charges par 100, puis diviser par le prix d'achat. Le rendement brut compare donc les revenus locatifs au prix d'achat. Il sert de simple calcul du rendement pour une maison de vacances, mais il ne tient pas compte des coûts accessoires et des frais d'entretien.
Exemple de calcul du rendement brut : 24 000 euros de loyer hors charges x 100 / 350 000 euros (prix d'achat)
Quels facteurs influencent le rendement net ?
Outre la base de calcul du rendement brut, le rendement locatif net tient également compte des frais d’achat annexes et des autres coûts ultérieurs. En effet, il n’y a pas que la valeur de la propriété qui compte lors du calcul du rendement. L'achat d'une maison de vacances entraîne des coûts supplémentaires qui font partie de l'investissement. La location elle-même génère également des frais ultérieurs. Il s’agit donc d’éléments importants pour un calcul précis du rendement d’une maison de vacances, car ils font partie des coûts d'exploitation non récupérables qui sont pris en charge par les propriétaires d'une maison de vacances et non pas par leurs locataires. Pour calculer le rendement net, vous devez déduire du revenu locatif annuel les coûts d'exploitation non récupérables et le fonds de réserve annuel destiné aux travaux d'entretien. De cette façon vous obtenez le revenu de location. Multipliez ce chiffre par 100 et divisez-le par les frais d'investissement.
Calcul du revenu locatif = loyer hors charges - coûts d'exploitation - réserve
Calcul des coûts d'investissement = prix d'achat + coûts d'acquisition annexes
Quel sont les frais liés à une maison de vacances ?
Les prix d'achat varient considérablement en fonction de la destination de vacances, de l'emplacement exact et du type de propriété de vacances. Une villa avec espace bien-être et piscine ainsi qu'une vue panoramique fantastique coûte beaucoup plus cher, tout en offrant des revenus de location plus élevés. Un petit appartement est bien sûr moins cher. Cela signifie que le revenu locatif est inférieur et qu’il peut y avoir des coûts pour les installations collectives. Le calcul du rendement permet dans chaque cas de déterminer quelle maison de vacances convient comme bien d’investissement. L’achat en lui-même d'une propriété de vacances entraîne d'autres frais annexes. En font partie, par exemple, l’acte de vente notarié et l'inscription au registre foncier. Peu importe si la maison de vacances est destinée exclusivement à la location ou si vous l'utilisez occasionnellement, il y a des charges de base pour l'électricité, l'eau, le gaz, le téléphone et Internet. De même, la femme de ménage, le personnel de nettoyage et le personnel d'entretien du jardin coûtent aussi de l’argent. Ces dépenses sont récurrentes, que la propriété soit louée ou vacante. Plus le taux de location est élevé, plus l'usure de la maison de vacances est importante. Selon l'état et l'âge de la propriété de vacances, les frais d'entretien et de rénovation viennent s’ajouter au fil du temps. Pour cela, il vous faudra constituer des réserves en temps opportun. Voici les coûts suivants auxquels il faut s’attendre lors d’un investissement dans une maison de vacances :
Coûts d'acquisition annexes :Prix d’achat
Frais de notaire
Frais de courtage
Inscription au registre foncier
Droits de mutations immobilières
Coûts du financement
Coûts d'exploitation non récupérables :
Coûts de viabilisation
Construction de routes
Nouvel aménagement du jardin
Mobilier
Gestion du bien
Nettoyage
Maintenance
Assurances
Amortissements
Réserves
Frais annexes en cas de bien vacant
Calcul détaillé du rendement pour une maison de vacances
Alors que le rendement brut ne tient compte que du prix d'achat pur de la propriété ainsi que du revenu net de location, le rendement net est beaucoup plus significatif. Il tient compte de tous les coûts d'investissement et d'exploitation ainsi que des réserves pour les réparations futures. Si vous voulez faire un calcul du rendement très détaillé pour votre maison de vacances, prenez toujours en compte un taux d'inoccupation ou d’utilisation personnelle. En fonction de la région et du lieu de vacances, les tarifs de location varient. Alors que les maisons de vacances dans les stations de ski peuvent être louées en été comme en hiver, la plupart des appartements et maisons de vacances ont un rendement plus élevé en été. Les avantages fiscaux rendent l'achat d'une maison de vacances encore plus attrayant. Il est à noter que l'utilisation personnelle peut réduire ou éliminer la réduction sur les taxes, si vous vous trouvez en dessous de la période de location minimale locale. Si vous prévoyez d'utiliser votre maison à titre personnel pour une période prolongée pendant la haute saison, vous perdrez de précieux revenus de location. Et cela aura à son tour un impact sur le rendement de votre propriété de vacances.
À quoi prêter attention lors de l'achat d'un bien immobilier de vacances avec retour sur investissement ?
Si vous savez comment vous voulez utiliser la propriété, vous devriez choisir le meilleur emplacement en conséquence. Un investissement pur permet généralement d’obtenir le meilleur rendement dans des régions de vacances populaires, offrant un taux d'occupation élevé. Les maisons de vacances en bord de mer ou près d’un lac requièrent un investissement plus élevé. En règle générale, vous obtiendrez des revenus de location beaucoup plus élevés dans des emplacements de choix que dans des emplacements périphériques. Néanmoins, les propriétés de vacances situées en périphérie peuvent également offrir un rendement attrayant, si le prix d'achat et le cadre général sont satisfaisants. Les propriétés de vacances, qui seront plus tard utilisées comme maisons pour la retraite, nécessitent une infrastructure appropriée ainsi qu’un aménagement adapté à l'âge. En conséquence, ces maisons et appartements de vacances seront particulièrement adaptés à une location destinée aux séniors. Les familles avec enfants préfèrent les piscines extérieures, les terrains de jeux et autres attractions touristiques à proximité. Un emplacement calme en pleine campagne sera l’idéal pour les vacanciers recherchant la tranquillité ou pour des vacances romantiques. Lors du choix d'une propriété de vacances, vous devriez tenir compte de votre potentiel d'investissement, des groupes cibles de locataires et de leurs souhaits. Les aspects juridiques doivent également être examinés avant l'achat d'une propriété de vacances. La propriété peut-elle être utilisée de manière flexible ? Un appartement peut-il être loué ou utilisé comme résidence lors de la retraite ?
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