Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach guten Investmentoptionen sucht, findet sie im Wohnungsmarkt. Im Speziellen sind Mehrfamilienhäuser in Groß- und Mittelstädten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine rentable und sichere Investition. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. 

Interaktive Grafiken und Downloads der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafiken die aktuellen Preise in verschiedenen deutschen Städten. Unsere Datenbank wird im Hintergrund laufend aktualisiert. Zum Abspeichern und Ausdrucken bieten wir Ihnen für jede Stadt die Möglichkeit, PDFs mit Zusammenfassungen der Marktberichte herunterzuladen. Diese werden zweimal jährlich aktualisiert. Sie finden sie auf den jeweiligen Standortseiten. Den Deutschland-Marktbericht als Ganzes können Sie unter dem folgenden Button anfordern.

Die Assetklasse Wohnen, zu der Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Wohnportfolios zählen, überzeugt schon lange mit ihrer hohen Krisenresistenz. Diese Stabilität zeigt sich erneut im aktuellen Deutschland-Marktbericht. Aufgrund von pandemiebedingten Nachholeffekten und Niedrigzinsen erreichte der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser 2021* bundesweit ein Rekordtransaktionsvolumen von rund 49,3 Mrd. Euro. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Anstieg um 28 Prozent. Auch die Zahl der gehandelten Renditeobjekte ist im Jahr 2021 nach einer kleinen Flaute im ersten Coronajahr 2020 wieder um 6,1 Prozent auf 43.927 gestiegen. 

Im Jahr 2022 ist das Transaktionsvolumen erstmals seit 2009 gesunken. Eine Hauptursache für diese Entwicklung ist die Zinswende als Resultat einer hohen Inflation. Engel & Völkers Research geht von einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund 40,5 Mrd. Euro aus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis, zu dem im Jahr 2022 Anlageimmobilien in Deutschland angeboten wurden, betrug 2.076 Euro. Das stellt ein Plus von rund 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr dar.

Lesen Sie hier die Prognose für 2023

* Warum finden Sie im 2023er-Marktbericht Transaktionszahlen aus dem Jahr 2021? Rund 500 Gutachterausschüsse erfassen alle Immobilienverkäufe in Deutschland. Aufgrund der Vielzahl der Arbeitskreise und verschiedenen Erfassungsmethoden sind die tatsächliche Transaktionsanzahl und die genauen -volumina für die gesamte Bundesrepublik frühestmöglich im Herbst des Folgejahres zu ermitteln. Das heißt, die aktuellsten Daten der realen Verkäufe liegen derzeit für das Jahr 2021 vor.​

Im Jahr 2021 gab es wieder große regionale Unterschiede, wo Immobilieninvestierende Geld anlegten. Wie bereits im Vorjahr war der Geldumsatz in den wirtschaftsstarken Metropolregionen überproportional hoch.

Das Ranking der Bundesländer führen 2021 Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bayern an (s. Grafik unten). Sie verzeichneten die drei höchsten Transaktionsvolumina, zum Teil mit großen Steigerungen verglichen mit dem Vorjahr. Das auffälligste Plus im Transaktionsvolumen mit knapp 83 Prozent erzielte das Saarland – wenn auch auf einem insgesamt deutlich niedrigeren Niveau als die höher Platzierten im Ranking.

Seit 2018 erhöhten sich die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser jährlich um mehr als zehn Prozent. 2022 ist trotz kritischer weltwirtschaftlicher und politischer Lage kein großer und flächendeckender Preisrückgang festzustellen. Unter anderem liegt dies an fehlenden Anlagealternativen (informieren Sie sich auch im Ratgeber Kapitalanlage in Immobilien). Denn die deutlich gestiegenen Zinsen führen dazu, dass Investments in Aktien und Edelmetalle an Attraktivität verlieren. 

Speziell risikoaverse Investierende werden dementsprechend weiter auf die Assetklasse Wohnen setzen und sie in ihren Anlageportfolios berücksichtigen – auch weil konjunkturelle Rückschläge den Wohnungsmarkt eher gering belasten und die guten demografischen Perspektiven geringere Risiken für das Investment bedeuten.

Bundesweit hat sich die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erhöht, allerdings nicht mehr ganz so stark, wie dies in den Jahren vor 2021 der Fall war. Die Preise im Bestand sind dabei ein wenig mehr gestiegen als im Neubau: Die durchschnittliche Angebotsmiete in Bestandswohnungen lag bei 9,11 Euro pro Quadratmeter, was ein Plus von 5,1 Prozent verglichen mit 2021 darstellt. Neubauwohnungen rangierten im Schnitt bei 12,98 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 3,9 Prozent zum Vorjahr bedeutet. 

Der Nachfrageüberhang bei Mietwohnungen ist nach wie vor hoch, was sich auch in geringen Leerstandsquoten äußert. Während im Jahr 2020 die pandemiebedingt geringe Nettozuwanderung den Nachfragedruck in den Metropolen vorübergehend abgeschwächt hat, ist die Zahl leerstehender Wohnungen in den A- und B-Städten 2021 wieder gesunken. Die bundesweite marktaktive Leerstandsquote von rund 2,8 Prozent dürfte sich in den kommenden Jahren weiter verringern. 

Damit verbleibt das Interesse an Wohn- und Geschäftshäusern trotz aller Unsicherheiten auf einem hohen Niveau, da niedrige Leerstände eine gute Vermietbarkeit und damit stabile Cashflows garantieren.

In Jahren deutlicher Preiszuwächse hatte sich die Renditekompression am Anlageimmobilienmarkt immer weiter fortgesetzt. Doch nun führt die veränderte Marktsituation zu einer Trendumkehr. Die überwiegend stabile bis leicht negative Preisentwicklung am Anlageimmobilienmarkt bei gleichzeitig weiter steigenden Mieten äußert sich in höheren Renditen. Wohninvestments bleiben somit ein fundamentaler Baustein der Allokation, selbst in Relation zu risikoarmen Kapitalmarktprodukten wie etwa Bundesanleihen.



Wie sich der Markt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2023 entwickeln wird, ist zurzeit schwer einzuschätzen. Führende Forschungsinstitute rechnen mit einem leichten Rückgang der Wirtschaftsleistung im Euroraum. Jedoch soll sich die Situation bereits zur zweiten Jahreshälfte verbessern. Ein stabiler Arbeitsmarkt und Entlastungspakete der Bundesregierung könnten den privaten Konsum stützen. Darüber hinaus dürfte die Inflation ab dem Frühjahr langsam nachlassen. Höchstwahrscheinlich sollte dadurch auch die Phase stetig steigender Zinsen vorbei sein. Weniger Unsicherheit an den Märkten würde zur Rückkehr institutioneller Investierender führen. Durch das Ende der Zinsrally sinkt außerdem die Wahrscheinlichkeit weiterer negativer Wertkorrekturen. 

Zusammengefasst: Engel & Völkers Commercial geht für das Gesamtjahr 2023 von einem nur noch leicht sinkenden Transaktionsvolumen im Zinshaussegment aus, sofern die prognostizierte Markterholung spätestens in der zweiten Jahreshälfte einsetzt.