Das Wichtigste in Kürze:
- Die Lage der Wohnung ist einer der wichtigsten Faktoren für einen gewinnbringenden Verkauf
- Es gibt verschiedene Vor- und Nachteile für einen Verkauf mit und ohne Immobilienmaklerin bzw. Immobilienmakler
- Die einzelnen Schritte im Verkaufsprozess nehmen unterschiedlich viel Zeit in Anspruch und das ist abhängig davon, ob der Verkauf in Eigenregie stattfindet oder
mit Hilfe einer Maklerin oder eines Maklers
- Der Verkauf einer Wohnung kann in 4 Schritte gegliedert werden: Vorbereitung, Hauptphase, Abwicklung, Übergabe
Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Sollten Sie Ihre Wohnung jetzt verkaufen oder lieber warten? Diese Frage stellen sich derzeit viele Immobilieneigentümer. Denn die Zeiten historischer Niedrigzinsen für
den Immobilienkauf sind vorbei.
Durch die niedrigen Zinsen in den letzten Jahren stiegen die Immobilienpreise rasant und auch wenn die Wertzuwächse aktuell nicht mehr so hoch liegen - Wohneigentum
bleibt trotz der Zinswende attraktiv und Wertgewinne sind weiterhin möglich. Besonders Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Ein essenzieller Faktor ist dabei die
Lage einer Eigentumswohnung. Ein urbanes Umfeld, die Nähe zu potenziellen Arbeitgebern sowie eine gute Infrastruktur machen die Wohnungsveräußerung zu einem
gewinnbringenden Unterfangen.
Wohnung verkaufen mit oder ohne Maklerin oder Makler?
Ob Sie Ihre Wohnung mit oder ohne Maklerin oder Makler verkaufen sollten, hängt von verschiedenen Parametern ab. Eine professionelle Immobilienmaklerin oder ein
professioneller Immobilienmakler wickelt den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ganzheitlich und zeitsparend ab, kostet jedoch auch Geld, welches nicht jeder Verkäufer
bereit ist auszugeben. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, finden Sie hier die Vorteile des Wohnungsverkaufs über eine Maklerin oder über einen Makler gegenüber
der Veräußerung in Eigenregie.
Die Vorteile beim Verkauf ohne Maklerin oder Makler sind:
- Sie sparen Maklerprovisionen.
- Es sind keine Abstimmungsprozesse nötig.
- Die eingesparte Provision kann auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden.
Die Vorteile beim Verkauf mit Maklerin oder Makler sind:
- Erfahrungen, Marktkenntnisse und Beziehungen der Maklerin oder des Maklers vereinfachen den Verkauf.
- Sie geben die Vermarktung, Besichtigungen und Administration in kompetente Hände.
- Die Festsetzung eines höheren Verkaufspreises ist einfacher.
- Interessenten werden fachkundig beraten.
- Der Verkauf erfolgt schneller und rechtssicher.
Was kostet der Verkauf einer Wohnung über eine Maklerin oder einen Makler?
Beauftragen Sie eine Maklerin oder einen Makler mit dem Verkauf einer Wohnung, fallen dafür Kosten an. Diese teilen sich Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und
Verkäufer je zur Hälfte. Im Jahr 2020 wurde ein Gesetz hinsichtlich der Höhe von Provisionen verabschiedet. Diese unterscheiden sich je nach Bundesland.
Info
Die Maklerkosten sind meist ein bis zwei Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu zahlen. Üblich sind rund zwei bis drei Prozent des Verkaufspreises je
Partei.
Sind Sie bereit, Arbeit und Zeit in den Verkauf Ihrer Wohnung zu investieren, können Sie auf eine Maklerin oder einen Makler verzichten, um durch Eigenleistung Geld zu
sparen. Besitzen Sie keinerlei Kenntnisse hinsichtlich der Immobilienbranche, ist es jedoch ratsam, den Wohnungsverkauf durch eine Expertin oder einen Experten
abwickeln zu lassen. Maklerinnen und Makler übernehmen wichtige Teilaufgaben wie die Wertermittlung, Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt oder die Anfertigung
zielgruppengerechter Exposés.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
Der Verkauf einer Eigentumswohnung benötigt mehrere Monate. In vielen Fällen dauert der Verkauf in Eigeninitiative länger als über eine Maklerin oder einen Makler.
Hier finden Sie eine Übersicht einzelner Schritte im Verkaufsprozess und die ungefähre Dauer:
Verkauf durch die Eigentümerin / den Eigentümer
Verkauf durch eine Maklerin / einen Makler
Zusammenstellung der benötigten Dokumente
etwa eine Woche
zwei bis drei Tage
Immobilienbewertung
einen bis zwei Tage
einige Stunden
Organisation der Besichtigungen
drei bis vier Monate
einen bis zwei Monate
Ausarbeitung des Kaufvertrags
einen bis zwei Tage
wenige Stunden
Notartermin mit Grundbucheintragung
etwa eine Woche
zwei bis drei Tage
Übergabe der Wohnung
zwei bis drei Tage
direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags möglich
Wie läuft der Verkauf einer Wohnung ab?
Der Ablauf des Verkaufs einer Eigentumswohnung gliedert sich in folgende Phasen:
- Zur Phase der Vorbereitung gehören die Wertermittlung der Wohnung und die Zusammenstellung der Unterlagen.
- Die Wahl einer geeigneten Vermarktungsstrategie, die Erstellung eines Exposés und die Durchführung der Besichtigungen kennzeichnen die Hauptphase des Verkaufs.
- Die Phase der Abwicklung beinhaltet Verkaufsverhandlungen, die Ausarbeitung des Kaufvertrags sowie die Bonitätsprüfung des Käufers.
- Die Übergabe umfasst den Notartermin, die Grundbucheintragung sowie die Schlüsselübergabe.
Die Vorbereitung des Verkaufs umfasst sowohl die Wohnung selbst als auch die erforderlichen Unterlagen. Indem Sie Ihre Wohnung auf die anstehenden Besichtigungstermine
vorbereiten, zeigen Sie diese von ihrer Schokoladenseite. Verdecken Sie offen liegende Kabel und versuchen Sie, einen möglichst wohnlichen, sauberen Eindruck zu
erzielen. Dies fördert die Vorstellungskraft potenzieller Interessenten und steigert durch Wohlbefinden die Wahrscheinlichkeit des Kaufabschlusses.
Wertermittlung
Die Wertermittlung der Wohnung kann durch eine Maklerin oder einen Makler oder durch verschiedene Anbieter kostenloser Immobilienbewertungen erfolgen. Sie können auch
unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner zur Ermittlung des Wertes Ihrer Wohnung nutzen.
Nehmen Sie die Bewertung selbst vor, sollten Sie dabei folgende Faktoren berücksichtigen:
- Mikro- und Makrolage
- Ausstattung der Wohnung
- Bausubstanz (Gebäudetechnik)
- lokale Marktsituation
Sie möchten das Maximum aus Ihrer Wohnung herausholen? Dann lohnt es sich, Ihre Wohnung durch kleine oder größere Instandsetzungen aufzuwerten. Dies können die
Installation einer Klimaanlage, ein Durchbruch für einen weitläufigen Grundriss oder der Bau eines Carports bei begrenztem Parkplatzangebot sein. Sichern Sie sich jetzt
eine kostenlose Kaufpreiseinschätzung durch versierte Fachleute. Ein Gutachten liefert sichere Zahlen und unterstützt Sie beim Erreichen eines höheren
Verkaufspreises.
Info
Während privat genutzte Wohnungen nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden, kommt bei Investitionsobjekten das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Liegen
keine Referenzwerte vergleichbarer Immobilien vor, eignet sich das Sachwertverfahren zur Wertermittlung.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer Wohnung
Die Vorfälligkeitsentschädigung spielt bei der Vorbereitung im Verkaufsprozess eine wichtige Rolle, wenn Sie Ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Meist
beläuft es sich auf einen Prozent der Restschuld. In manchen Fällen darf sie nicht vom Kreditnehmer gefordert werden:
- nach Ablauf der Zinsbindung (Dann steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu)
- bei variabler Verzinsung
- bei Fehlern in der Klausel zur Widerrufsbelehrung
- bei fehlerhaften oder ungenauen Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung
- bei Bauspardarlehen
- bei Übernahme des Vertrags durch den Käufer der Wohnung
Unterlagen zusammenstellen
Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkaufsprozess. Dazu gehören:
- aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Energieausweis
- Grundriss
- Baubeschreibung
- aktueller Wirtschaftsplan
- Wohngeldabrechnung
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlung
- Nachweis über erfolgte Instandsetzungen
- Nachweis über bestehende Darlehen
- bei vermieteten Wohnungen den Mietvertrag des aktuellen Mieters
- eventuelles Gutachten
Gutachten erstellen
Ein Gutachten beinhaltet den Verkehrswert einer Eigentumswohnung. Es kann zudem Klarheit im Erbbaurecht und hinsichtlich der Erbschaftssteuer schaffen. Im Falle einer
Scheidung kann eine Gutachterin oder ein Gutachter eine gerichtsfeste Berechnungsgrundlage bieten. Beim Verkauf Ihrer Wohnung ist ein Immobiliengutachten ein gutes
Verkaufsargument, indem es das Vertrauen der Käufer stärkt. So lassen sich preisliche Vorstellungen gut begründen.
Vermarktung
Für die Vermarktung Ihrer Wohnung benötigen Sie eine geeignete Vermarktungsstrategie. Diese hilft Ihnen, genau die Kunden zu erreichen, deren Käuferprofil zu den
Eckdaten Ihrer Wohnung passt. So wird sich die Marketingstrategie für ein Einzimmer-Apartment in Metropollage erheblich von der einer großzügigen Maisonette-Wohnung im
Speckgürtel einer Mittelstadt unterscheiden.
Gehen Sie wie folgt vor:
- Definieren Sie Ihre Zielgruppe. Möchten Sie eher Familien mit kleinen Kindern als Käufer gewinnen oder eignet sich die Wohnung für DINKs (Double Income No Kids)?
Eignet sich die Wohnung aufgrund ihrer Barrierefreiheit besonders für Senioren oder Menschen mit Einschränkungen?
- Erstellen Sie hochwertige Fotos und / oder ein Präsentationsvideo. Nehmen Sie jeden Raum aus unterschiedlichen Perspektiven auf und achten Sie auf ausreichend
Tageslicht, um einen hellen, freundlichen Eindruck zu erzielen. Gehen Sie dabei im Uhrzeigersinn vor, um Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten eine bessere
räumliche Orientierung zu bieten. Natürlich geht das nur uneingeschränkt, wenn die Wohnung aktuell nicht vermietet ist. Andernfalls muss dies mit dem Mieter
abgesprochen werden.
- Verfassen Sie ein ansprechendes Exposé mit originellem Text. Konzentrieren Sie sich dabei in einem Part auf die Beschreibung der Immobilie, im anderen auf die
Lagebeschreibung der Wohngegend. Welche besonderen Vorzüge besitzt Ihre Wohnung und womit besticht die unmittelbare Umgebung?
- Zuletzt wählen Sie geeignete Kanäle zur Verbreitung Ihrer Anzeige. Besonders jüngere Zielgruppen sind überwiegend in den sozialen Medien anzutreffen.
Zahlungskräftige Akademikerinnen und Akademiker sprechen Sie hingegen auf LinkedIn oder Xing an.
Verkaufsstrategie
Die Verkaufsstrategie sollte die Vorzüge der Wohnung sowie der Gegend zielgruppengerecht darstellen. Zudem empfiehlt es sich, im Vorfeld eine Preisspanne zu definieren,
in der Sie sich bei Verhandlungen bewegen möchten.
Sie möchten den Marktwert Ihrer Wohnung ermitteln? Nutzen Sie unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner und machen Sie sich ein Bild von einem möglichen Wert Ihrer
Immobilie.
Exposé & Anzeigen
Ein hochwertiges Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Wohnung. Hier sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Die Informationsquelle für Interessentinnen und Interessenten
sollte alle wichtigen Eckdaten des Objekts enthalten:
- Anzahl der Zimmer
- Wohnfläche
- Zustand des Gebäudes
- Baujahr
- Stockwerk
- Eigentümergemeinschaft
- Ausstattung
- Energieausweis
- Kaufpreis
- Bezugstermin
- Status: vermietet oder frei
- Extras (Keller, Stellplatz, …)
Individuell formulierter Text, versehen mit ansprechenden Bildern des Objekts, vermittelt Interessentinnen und Interessenten eine konkrete Vorstellung von Ihrer Wohnung.
Fotos sollten Innenräume und Außenbereiche zeigen sowie möglichst frei von persönlichen Gegenständen sein. Verzichten Sie auf lange Textblöcke und lockern Sie das
Exposé optisch mit Listen auf.
Die Broschüre im digitalen Format dient als Grundlage, um das Objekt unkompliziert über verschiedene Kanäle zu vermarkten. Dies können bekannte Immobilienportale,
Plattformen für Kleinanzeigen oder soziale Medien sein. Auch Blogs, berufliche Netzwerke oder lokale Portale können sich eignen, um Ihre spezifische Zielgruppe mit
einem ansprechenden Exposé zu erreichen. Ergänzend können Sie auf Handzettel, Flyer oder einen Hinweis am Objekt selbst setzen.
Besichtigungstermine
Besichtigungstermine sind einer der wichtigsten Punkte für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie sich in einem optimalen
Zustand befindet. Die Vorbereitung können Sie selbst vornehmen oder durch einen Handwerker durchführen lassen. Agenturen für Homestaging sind darauf spezialisiert, Ihre
Wohnung besonders edel in Szene zu setzen und so potenzielle Käufer emotional zu triggern.
Halten Sie für jeden Besichtigungstermin alle wichtigen Unterlagen bereit und planen Sie ausreichend Zeit für die Begehung ein. Bei besonders vielen Kaufinteressentinnen
und Kaufinteressenten kann eine Sammelbesichtigung die Organisation wesentlich erleichtern. Gehen Sie im Geiste mögliche Fragen von Käuferinnen und Käufern durch, um
unmittelbar Antworten liefern zu können. Mit einer geeigneten Präsentation können Sie einen bis zu 15 % höheren Verkaufspreis erzielen. Durch eine Vorauswahl von
Interessentinnen und Interessenten können Sie die Verkaufszeit verkürzen, indem Sie ausschließlich Personen mit mutmaßlicher Kaufabsicht zu einer Besichtigung einladen.
Echtes Kaufinteresse liegt vor, wenn bereits eine Finanzierungsbestätigung vorliegt, bereits mehrere Besichtigungen erfolgt und alle Entscheider beim Termin anwesend
sind.
Die eigentliche Abwicklung des Wohnungsverkaufs beinhaltet die Verkaufsverhandlung, die Bonitätsprüfung der Käufer sowie die Ausgestaltung des Kaufvertrags.
Verkaufsverhandlungen
Verkaufsverhandlungen zu führen, erfordert ein gewisses Fingerspitzengefühl. Versuchen Sie, zwischen den Zeilen zu lesen, um die Wünsche der möglichen Käufer zu
eruieren. So können Sie die Pluspunkte Ihrer Wohnung besonders hervorheben und Schwächen relativieren. Der Kaufpreis will aus strategischen Gründen geschickt gewählt
sein. Ist er zu hoch, könnte dies potenzielle Käuferinnen und Käufer abschrecken. Ist er zu niedrig, fragen Interessentinnen und Interessenten sich vielleicht, was mit
der Wohnung nicht stimmen mag. Indem Sie den Verkaufspreis zu Beginn etwas höher ansetzen als den tatsächlichen Immobilienwert, vergrößern Sie den
Verhandlungsspielraum.
Info
Experten empfehlen einen moderaten Startpreis von 105 bis 110 Prozent des Wohnungswerts. Bei sehr gefragten Objekten mit offener Besichtigung eignen sich 120 bis 140
Prozent des mutmaßlichen Marktwerts.
Arbeiten Sie Argumente zuvor in einer Checkliste aus. Versuchen Sie, Käufertypen und ihre Motivation möglichst genau zu umreißen. Lassen Sie sich bei den Verhandlungen
nicht unter Druck setzen und bitten Sie – falls erforderlich – um Bedenkzeit. Im Zweifelsfall können Sie Inventar wie eine Einbauküche mit in die Verhandlungsmasse
aufnehmen, um den gewünschten Preis zu rechtfertigen.
Bonitätsprüfung der Käufer beim Wohnungsverkauf
Haben Sie sich mit der Interessentin bzw. dem Interessenten auf einen Kaufpreis geeinigt, sollten Sie die Bonität prüfen. So gehen Sie sicher, dass die Käuferin oder der
Käufer dazu in der Lage ist, den Preis der Wohnung, einschließlich aller Kaufnebenkosten, aufzubringen (etwa die Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Notarkosten).
Die Käufer sollten zur Selbstauskunft über eine Auskunftei (z.B. Schufa) bereit sein.
Info
Damit alle Kosten sicher gedeckt sind, besteht der Notar in der Regel auf der gesamtschuldnerischen Haftung. Bei Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit der Käuferin
oder des Käufers können im Zweifel Sie als Verkäufer zur Zahlung der Notarkosten herangezogen werden.
Kaufvertrag aufsetzen
Für den Kaufvertrag arbeitet der Notar zunächst einen sogenannten Vorvertrag aus. Diesen sollten beide Parteien sorgfältig und in allen Einzelheiten prüfen. Er
enthält:
- Namen von Käuferin/Käufer und Verkäuferin/Verkäufer
- Kaufpreis
- Fälligkeit
- Beschreibung der Wohnung und ihrer Lage
- Ausstattung
- eingetragene Belastungen wie Hypotheken
- Mängel
- Zeitpunkt der Übergabe
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
Der finale Kaufvertrag muss eine genaue Beschreibung der Wohnung sowie zugehörigen Eigentums beinhalten; etwa Gartenparzellen und Kellerräume. Inventar muss gesondert
aufgeführt sein. Zudem entscheiden die Angaben im Kaufvertrag darüber, zu welchem Zeitpunkt die Wohnungsübergabe erfolgt und welche Instandhaltungsrücklagen nach WEG zu
bilden sind.
Für die Übergabe sollten die Bedingungen für die Zeit zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Grundbucheintragung geregelt sein; etwa Bestimmungen zum
Übergang und der Nutzung der Wohnung sowie die Übernahme der Rechtsstellung der Eigentümergemeinschaft. So klären Sie beispielsweise, wann Zahlungen von Hausgeldern
erfolgen müssen oder ab wann die Käuferin oder der Käufer zum Erhalt des Mietzinses berechtigt ist. Durch einen im Kaufvertrag enthaltenen Mängelausschluss schützen Sie
sich vor Mängelhaftung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Übergabeprotokoll
Die Übergabe der Wohnung an die Käuferin oder den Käufer sollte mithilfe eines Übergabeprotokolls dokumentiert werden. Meist bestimmt der Kaufvertrag, dass die
Wohnungsübergabe nach der Zahlung des Kaufpreises, manchmal auch erst nach erfolgter Eintragung ins Grundbuch, erfolgt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt müssen Sie selbst
genutztes Wohneigentum verlassen und alle zur Wohnung gehörigen Schlüssel an die neue Eigentümerin bzw. den neuen Eigentümer aushändigen; etwa für Kellerräume, die
Tiefgarage und den Briefkasten.
Gemeinsam mit der Käuferin oder dem Käufer gehen Sie die Wohnung ab, prüfen die technische Ausstattung auf ordnungsgemäße Funktion und dokumentieren etwaige Mängel.
Händigen Sie der Käuferin oder dem Käufer alle Garantieunterlagen sowie Wartungsanleitungen aus und lesen Sie die Zählerstände ab. Besitzt die Eigentümergemeinschaft
einen Abrechnungsdienst, setzen Sie diesen von der Wohnungsübergabe in Kenntnis.
Notartermin beim Wohnungsverkauf
Der Notartermin findet statt, wenn alle Formalitäten zwischen Käuferin oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer geklärt sind. Er besiegelt den rechtskräftigen Verkauf
Ihrer Wohnung und ist gesetzlich vorgeschrieben. Dabei steht die Notarin oder der Notar beiden Parteien beratend zur Seite. Die Kosten werden in der Regel von den
Käuferinnen bzw. Käufern getragen. Die Übermittlung der Unterlagen an die Notarin oder den Notar ist durch die Verkäuferin bzw. den Verkäufer vorzunehmen.
Tipp
Lassen Sie sich vorher schriftlich bestätigen, dass die Käuferin oder der Käufer für alle entstehenden Kaufnebenkosten aufkommt. So vermeiden Sie, dass Sie auf den
Kosten sitzen bleiben, wenn die Kaufinteressentin oder der Kaufinteressent kurzfristig abspringt.
Ablauf des Notartermins beim Wohnungsverkauf
Der Ablauf des Notartermins ist meistens gleich. Er dauert rund 50 Minuten und beginnt mit der Vorlage der Ausweisdokumente aller Beteiligten. Dann liest die Notarin
bzw. der Notar jeden einzelnen Abschnitt des Kaufvertrags vor und erläutert die juristischen Einzelheiten. Sie haben hierbei die Möglichkeit, Fragen zu stellen oder
Änderungen zu erbitten. Im Anschluss unterschreiben die Käuferin/der Käufer, die Verkäuferin/der Verkäufer und Notarin/Notar den Vertrag, welcher so Rechtskraft
erlangt.
Welche Unterlagen benötigt das Notariat für den Verkauf einer Wohnung?
Für den Verkauf einer Wohnung werden folgende Unterlagen benötigt:
- Grundbuchauszug
- bei geerbten Immobilien den Erbschein, sofern noch keine Änderung im Grundbuch erfolgt ist
- Baulastenverzeichnis
- bei Erbbaurecht die Erbbaurechtsverträge
- Teilungserklärung
Grundbucheintragung
Die Grundbucheintragung erfolgt, sobald die Zahlung des Kaufpreises an Sie erfolgt ist. Sie wird im Namen der Käuferin oder des Käufers durch das Notariat beim
Grundbuchamt beantragt. Die Käuferin oder der Käufer muss zu diesem Zweck eine Bescheinigung des Finanzamts über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vorlegen. Erst nach
der Grundbuchänderung erfolgt der Übergang des Eigentums an der Wohnung. Die Dauer der Eintragung ins Grundbuch kann mehrere Wochen bis Monate dauern.
Sie haben weiterführende Fragen zum Verkauf Ihrer Wohnung? Unsere erfahrenen Maklerinnen und Makler freuen sich, Sie beraten zu dürfen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen