Wertermittlung Haus: Was ist meine Immobilie wert?

Wer seine Immobilie verkauft, möchte dies in der Regel zum höchsten Preis tun. Den besten Verkaufspreis auf Basis einer Wertermittlung vom Haus festzulegen, stellt unerfahrene Verkäufer allerdings häufig vor ungeahnte Herausforderungen. Nicht nur die zahlreichen Wertfaktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts wollen berücksichtigt werden. Auch das Verfahren selbst, nach dem der Wert der Immobilie ermittelt wird, kann erheblichen Einfluss auf den letztlichen Angebotspreis haben. Im Folgenden klären wir deshalb über die zentralen Begrifflichkeiten bei der Wertermittlung eines Hauses auf und zeigen, welche Verfahren angewandt werden, um den Preis einer Immobilie festzulegen:

Häufig wird im Zuge des Immobilienverkaufs von einem Angebotspreis und einem Verkaufspreis gesprochen. Obwohl beide Begriffe eng mit der Wertermittlung beim Haus zusammenhängen, sind sie doch nicht synonym zu verwenden.

Beim Angebotspreis handelt es sich um den Preis, mit dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Dieser wird auf Basis der Immobilienbewertung in Absprache zwischen Eigentümer und Immobilienmakler festgelegt. Gewissermaßen handelt es sich beim Angebotspreis also um den “Wunschpreis” des Hausverkäufers, für den dieser sein Objekt veräußern möchte. Hierbei ist jedoch wichtig, dass der Angebotspreis realistisch – also weder zu niedrig, noch zu hoch – angesetzt wird. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis droht die Gefahr, die Immobilie unter ihrem Wert zu verkaufen. Andererseits könnten sich potenzielle Interessenten von einem überzogenen Angebotspreis abschrecken lassen, was wiederum eine längere Verweildauer des Objekts auf dem Immobilienmarkt zur Folge hat. 

Ein weiterer Begriff, der häufig im Zusammenhang mit der Wertermittlung beim Haus fällt, ist der sogenannte Marktwert. Wie der Name bereits vermuten lässt, handelt es sich hierbei schlicht um den aktuellen Wert der Immobilie auf dem Markt. Ein anderer Begriff, der synonym verwendet werden kann, ist der Verkehrswert. Der Verkehrs- bzw. Marktwert ist in § 194 des Baugesetzbuchs genau definiert. Demnach handelt es sich um den Preis, den die Immobilie nach den rechtlichen Gegebenheiten am Bewertungsstichtag erzielen würde. 

Allerdings geht das Gesetz hierbei von einem Idealfall beim Verkauf der Immobilie aus: Käufer und Verkäufer stehen in keinem persönlichen Verhältnis zueinander (sie handeln also keinen “Freundschaftspreis” aus), der Verkauf wird ohne Zwang, Zeitdruck und mit hinreichender Sachkenntnis beider Parteien durchgeführt. In der Praxis herrschen allerdings nicht immer solche Idealbedingungen, weshalb der Verkaufspreis vom neutralen Marktwert abweichen kann. Nichtsdestotrotz dient der Verkehrswert einer Immobilie als guter Anhaltspunkt, um den Angebotspreis für die Vermarktung festzulegen.

Um den Verkehrswert und im Anschluss daran auch den Angebotspreis einer Immobilie festzulegen, existieren unterschiedliche Verfahren für die Wertermittlung vom Haus. Selbstverständlich können Eigentümer ihre Immobilie selbst schätzen, indem sie den Quadratmeterpreis in ihrem Wohnort herausfinden. Dies kann aber bestenfalls als Anhaltspunkt dienen, da noch zahlreiche weitere Faktoren Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Auch die automatisierte Bewertung der Immobilie mit Hilfe einer Online-Bewertung hilft, um einen ersten Eindruck vom Verkehrswert zu erhalten – eine professionelle Einschätzung durch einen erfahrenen Immobilienmakler ersetzt sie jedoch nicht, da individuelle Merkmale und eine Einschätzung vor Ort außen vor bleiben.

Dies ist einer der vielen Gründe, warum Sie einen Makler beauftragen sollten. Ein professioneller Makler, der mit den lokalen Gegebenheiten vertraut ist, kann eine realistische Analyse vornehmen, die auch individuelle Merkmale Ihres Objekts einbezieht. Immobilienmakler verfügen über eine profunde Marktkenntnis und haben Zugriff auf umfangreiche Datensätze für die Wertermittlung vom Haus. In der Praxis unterscheiden Experten meist zwischen dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren:

• Das Vergleichswertverfahren kommt meistens bei privaten Wohnimmobilien zur Anwendung, zu denen vergleichbare Objekte auf dem Markt existieren. 
• Das Sachwertverfahren wird hinzugezogen, wenn es sich um eine ungewöhnliche Immobilie handelt, zu der es wenige oder gar keine Vergleichsobjekte auf dem Markt gibt.
• Das Ertragswertverfahren ist vor allem dann gefragt, wenn die Immobilie gewerblich genutzt oder vermietet wird.  

Welche Faktoren für die unterschiedlichen Verfahren eine Rolle spielen, stellen wir Ihnen im Folgenden genauer vor.

Den Immobilienwert ermitteln geht online oder vor Ort - E&V hilft Ihnen in beiden fällen

Das Vergleichswertverfahren kommt in der Regel bei der privaten Wertermittlung eines Hauses zum Einsatz – auch für unbebaute Grundstücke ist es zulässig. Hierbei wird der Marktwert des Hauses anhand von den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der Region abgeleitet. Dass zwei Immobilien miteinander vergleichbar sind, bedeutet, dass sie beispielsweise hinsichtlich Lage, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und Ausstattung gleichartig sind. Da sich Immobilien in einer Nachbarschaft in der Regel allerdings deutlich voneinander unterscheiden, wird häufig ein indirektes Vergleichswertverfahren durchgeführt. Dabei wird der Marktwert aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse abgeleitet. Die Wertermittlung vom Haus per Vergleichswert ist somit das am stärksten marktorientierte Verfahren, da es auf tatsächlichen Verkaufspreisen basiert.

Das Vergleichswertverfahren ist somit dienlich bei:

• Ein- und Zweifamilienhäusern
• Eigentumswohnungen
• Unbebauten Grundstücken
• Immobilien, die hinsichtlich Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind

Sind am Markt keine oder zu wenige Vergleichsobjekte vorhanden, kann das Sachwertverfahren zur Wertermittlung des Hauses hinzugezogen werden. Wie das Vergleichswertverfahren kann es also auf Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen angewendet werden. Im Zuge des Verfahrens wird ermittelt, was der Neubau des zu bewertenden Objekts abzüglich der bisherigen Abnutzung kosten würde. Für die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist das Sachwertverfahren daher eher ungeeignet. Der Wert des Grundstücks selbst wird am Ende addiert, sodass man den Verkehrswert erhält. Da die Wertermittlung vom Haus nach diesem Verfahren ausgesprochen aufwändig ist, wird in der Regel ein erfahrener Sachverständiger benötigt.

Zusammengefasst hilft das Sachwertverfahren bei der Wertermittlung folgender Immobilien:

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Immobilien, zu denen keine passenden Vergleichsobjekte existieren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem auf Immobilien angewandt, die vermietet oder gewerblich genutzt werden. Insofern ist es besonders für Käufer von Interesse, die die Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchten. Wie auch beim Sachwertverfahren wird hierbei zunächst der Grundstückswert durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Im Anschluss daran wird anhand von Fläche, Ausstattung und Zustand berechnet, wie hoch die zu erwartenden Erträge des Objekts sind.

Das Ertragswertverfahren wird für folgende Objekte herangezogen:

• Vermietete oder gewerblich genutzte Objekte

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